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金华首批全装修住宅即将诞生 实施细则出炉全程护航

2018-11-14 10:41来源: 金华日报 浏览次数1534

去年11月,《关于推进新建住宅全装修工作的实施意见》出台,金华商品住宅进入了全装修新时代。时隔一年,《金华市新建住宅全装修建设实施细则》出炉,自2018年12月7日起正式实施,为全装修住宅顺利“着陆”开启了护航模式。

金华市区新建住宅全装修按区域分两个阶段实施,在第一阶段实施的主城区范围内,迄今已先后出让了新纪元·悦满庭、二七的保利·大国璟、多湖大道北侧地块项目、海塘壹品、保集·禹洲府、金地·都会之光、茂新金盆街东侧地块等7个全装修项目地块。目前,金华全装修第一盘悦满庭和海塘壹品进度较快,均已进入预售倒计时阶段。

“商品住宅全装修是绿色建筑的必然要求,但作为全新事物在前期推进过程中也遇到了一些新问题,有的正在探索解决。”市建设局有关人士说,比如分阶段施工图审如何审查、如何分阶段验收、样板房如何建设,尤其是购房者关心的菜单式装修如何“看单点菜”,具体销售合同如何签订,质保、回访、投诉处理等售后服务体系如何保障等,都需要以文件形式明确下来,使全装修落地有据可依。

全装修住宅,告别传统毛坯房,推行建筑装修一体化,装修与主体工程同步设计、同步施工、同步验收和同步交付使用。商品住宅成品交付后,整个购房入住过程变得简简单单、清清爽爽,业主只需添置点家具家电,适当做些软装,即可轻松入户。

实施细则出台后,金华全装修住宅指导及操作的政策体系已基本完备。告别传统装修材料浪费,以及空气和噪声二次污染,实行成品交房,购房者再也不用为装修而劳神费心了。对装修质量及后续质保服务,全程可以追溯,每一环节都落实相应责任主体,让购房者无忧入住。

据悉,金华将进行全装修工程质量缺陷保险制度试点,由建设单位即项目开发企业购买工程质量缺陷保险,引进第三方工程质量监管机构,为加快全装修质量缺陷投诉处理再加一道保险。

A对标样板房:交付不缩水不走样

对业主而言,购房时除了定好户型,还要选好装修套餐。装修是最具个性化特点的,为满足不同的居住需求,实施细则要求建设单位针对每个户型提供3套以上(含)不同档次、风格的装修设计方案,供业主挑选。每套装修设计方案均应提供符合绿色环保标准的材料设备菜单,材料设备应标明品牌、型号、规格、等级,

购房者经济条件和消费水平不同,有的喜欢经济实惠,有的偏爱名牌高档装修。实施细则为此提出每套装修方案要按标配、选配进行分类,在档次方面更好地满足购房者差异化需求。在符合法律法规和规范标准的前提下,如果购房者还有其他个性化需求,双方可协商处理,并在主体工程验收前,完成装修设计方案调整和菜单选择。

每个户型要求至少提供3套装修方案,对开发商来说,这时就遇到了一个现实问题:如果每套装修方案都配备样板房展示,那么样板房数量就会很多,一幢房子如果七八个户型,就得配备20多间样板房。实施细则从便于操作出发,规定每个户型应提供一份标配设计方案全装修施工图,并在预售前提供样板房。剩余两个设计方案可通过BIM等技术进行3D展示。经图审合格的全装修施工图,应在预售现场公示。

样板房,是确保按标准实样交付,不缩水不走样的重要依据。实施意见提出,全装修住宅交房时的装修质量不得低于样板房。因为前些年,金华就出现过开发商在房屋交付前,急匆匆拆除样板房的情况,等业主拿到钥匙后才发现,房间真实面积比样板房小了不少,顿时有种被误导和欺骗的感觉。开发商提前拆除样板房,难免有忽悠业主、销毁证据之嫌。

“样板房既是一种展示,更是一种承诺,进入全装修时代,样板房的作用更加凸显。”建设主管部门表示,实施细则专门规定,样板房可设在楼宇内,也可以设在施工现场其他地方,并保留到工程竣工验收交付后6个月。

如果样板房设在施工现场其他地方,因配套工程施工无法继续保留时,可在楼宇内重建样板房。只有重建样板房完成后,方可拆除原样板房。而且原样板房拆除前,建设单位应进行全过程公证,并随机抽取部分购房者参与监督。

B销售有新规:全价装修价要标明

首批全装修住宅产品即将上市、购房合同怎么签?销售价格如何约定?增加了装修部分,会不会抬高市场房价?针对购房者关心的这些热点,实施意见及细则给出了相应的解决方案。

早在一年前出台的实施意见就提出要求,购房预售合同中要将装修的标准和选用产品、材料的品牌及装修费用、环保标准及室内环境检测等交付要求予以明确,合同中未明确上述内容的,不准向房管部门申请合同备案。细则进一步要求,商品房预售时除按规定提供相关资料外,还需提供纸质的经规划审批的总平面图、电子版全装修建筑施工图纸和3D设计方案效果图,以及材料设备清单。

至于销售价格,全装修商品房预售合同中,要求分别标示房屋全价和装修价,以示区别。建设主管部门解释,分开标示,毛坯价和装修价一目了然。同时,标示全价和装修价,与办理购房贷款也相关联。市住房公积金管理中心就规定,使用公积金贷款购买新建全装修成品住宅的,在规定的可贷比例和规定的个人公积金账户余额倍数以内,可以上浮住房公积金贷款额度20%,并按成品住宅总价款确定贷款额度。

事实上,全价和装修价分开标示,除了让购房者明明白白,也有助于避免与原来的毛坯价相混淆,预防市场对房价数据产生误读误判。正是基于这样的考虑,实施细则特别提出,网签备案采用商品房毛坯价,即全价减去装修价。

“对全装修会推高市场房价的担忧是多余的。”建设主管部门透露,已要求开发全装修住宅项目的企业,加强建设组织管理,合理控制装修成本,不得通过提高装修价格的手段,增加购房者的负担,同时发挥好集体采购优势,有利于进一步降低装修成本。而且,现阶段预售商品房指导价采用分价方式控制,毛坯价和装修价“桥归桥,路归路”,相互不会产生干扰和影响。

C质量摆首位:层层把关放心入住

与传统毛坯房交付不同,全装修涉及的环节更多更复杂,质量把控难度增加,业主对装修品质要求更高。交付使用后,还要面临质保和维修问题。

为确保和提升施工质量水平,实施细则指出,建设单位是工程质量第一责任人,施工总承包单位是施工质量总负责,要充分发挥大批量集中采购优势,与知名材料设备供应商实行战略合作,全面实行材料设备生产集成化、工厂化、定制化、工具化,尽可能减少现场切割加工、湿作业和安装环节,提高工程施工质量稳定性,提升工程整体质量水平。

同时,所有装修材料、半成品、设备设施进场,施工单位应严格按规范进行检验、见证取样、送检复验,严格把好进场材料关。对整体卫浴、厨房等半成品,建设单位应委托监理单位定期或不定期进厂抽检。尤其在室内装饰装修工程大面积施工前,要做好样板件,以样板引领示范。只有材料、工艺和质量得到建设、设计和监理单位确认后,方可入场大面积施工。

验收交付是全装修住宅质量把控的最后一道关口。金华规定,全装修住宅实行分户验收,并委托第三方进行分户室内环境检测。同时建立准业主监督机制,通过设立工地开放日或由购房户代表成立监督小组,允许购房者参与装修工程质量监管。

与毛坯房一样,全装修住宅交付时业主也会收到一份房屋使用说明书,所不同的是说明书中将新增加装修的内容,至少包括装修明细表、平面图、管线图、主要材料设备保修书(含生产厂家、品牌、规格、型号及保修期等内容)。

业主拿到钥匙后,心里或许还会有一个疑虑,全装修部件众多,万一出了质量问题找谁解决?此前,实施意见已经明确,房地产开发企业是装修质量的第一责任人,并负责相应的售后服务。实施细则进一步要求房开企业建立健全全装修住宅质量保修、回访、投诉处理等售后服务措施。收到业主质量投诉后,2个工作日内应派人到现场核查情况,情况如属实,应在3个工作日内启动维修程序。

金华全装修住宅装修工程质量最低保修期限,按国家和省相关法律法规执行,相关条款规定明确的,由买卖双方在销售合同中予以约定。在商品房质量保修期内,如遇房开企业注销,维修费用可向当地建设主管部门申请保修金支付。过了保修期出现质量问题,建设、设计、施工和监理单位应予以技术支持。


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