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刚刚,金华楼市加强调控!土拍采用“限房价、竞地价” “限地价、竞自持”等方式出让……

2021-03-19 17:31来源:浙中房主 浏览次数36150

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  1  
Plan B,加强调控

据今天的金华日报头版报道,市促进房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室昨天发出通知,决定从优化土地供应完善土地出让方式组合运用政策措施、加大市场整顿力度、加强市场运行分析等方面综合施策,进一步加强市区房地产市场调控。


通知强调,认真贯彻落实上级决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持稳中求进工作总基调,充分发挥市场在住房资源配置中的决定性作用。


坚持民生导向、问题导向、效果导向,因时因地灵活运用调控政策措施,进一步促进房地产市场平稳健康发展。


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与省内的老大哥杭州,以及湖州和嘉兴前后脚,金华房地产市场也进入到了新的调控时代。


上图即为杭州,嘉兴和湖州的楼市调控政策摘要。


而据了解,相关部门手中的政策储备篮子丰富,为保证楼市平稳健康,将视组合运用政策措施的效果和市场反应,不排除未来逐步加码政策的可能性。




  2  
限地价、竞自持、竞配建是什么意思?


为稳市场稳预期,市区将加大住宅用地供应量,优化供应结构,加大城郊、集镇的低价地块供应。


2021年市区住宅用地出让总量较去年翻番,力争达到3000亩以上。二环以外计划出让住宅用地达到1500亩以上。


也就是说,市区将有大量单价相对较低的地块上市,而这些地块上未来建成的房地产项目的单价也会更具性价比。


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通知提出完善土地出让方式,视情采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞自持”、“限地价、竞配建”、“限房价、限地价、竞配建”等方式出让。对市区范围内所有住宅用地出让(价格)方案等进行联审,确定采取出让方式。


这也是金华首次采用限价方式出让土地。而在杭州、宁波等房地产热点城市,上述措施已经执行,并对市场回归理性起到了较明显的作用。


“限房价、竞地价”,即该地块未来的房子售价提前锁定,开发商拍地后最高只能卖到那个价格。未来的卖价已定,为了保证利润,作为最大成本的土地价格,也要更加控制,不可能无限制往高了拍。


说白了一句话:“拍太高,亏本的可能性就大了”。


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今天公告的棒棒地块试排图


“限地价、竞自持”就是地价拍到最高的封顶价格已经提前定好,如果到了这个价格还有开发商继续竞买,那就转为竞争自持面积。也就是开发商不能卖的,必须自己持有的房产面积。


这些面积不能卖,都只能沉淀下来,肯定更加考验开发商的资金实力。


金华以往只有商业物业有自持要求,这有利于商业投入运营后的长期稳定。而住宅自持在杭州等地已经出现,比如滨江手中有大量的住宅自持物业,还开辟了全新的“暖屋”租赁公寓品牌。金华今后也可能出现只租不卖的开发商自持住宅。



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金华地价TOP10表


“限地价、竞配建”,竞的是安置房、租赁房等的配建额度,因为会与商品房建在一起,协调两个区域也是一个难题,所以这种方式并不被所有的开发商所欢迎。


也正因为如此,有助于抑制开发商的拿地冲动。在金华,有些城市更新项目就有配建安置房的任务,不过体量面积是出让条件中早已明确的。包括婺江印月、万固金东项目等。


最后一种方式是“限房价、限地价、竞配建”,可以这样理解,这种方式是限制最为严格的形式,开发商的自由空间最小:未来卖多少已经限定,今天地价拍多少已经限定,只能竞争配建的规模,也就是放弃的利润多少。


如果到这种模式,基本上可以认定土拍的收紧已经到了最高级。




  3  
组合运用政策有哪些?


市区还将组合运用政策措施,加强精准调控。一是严格商品住宅销售方案备案管理,提高预售准入门槛,实施单个施工许可证批准的楼栋一次性申办预售许可,不得分割办理。也就是一本施工证对应一本预售证。


二是严格落实房地产贷款集中度管理,严格执行差别化住房信贷政策等,加强金融机构监督,保持贷款增速和增量占比处在合理区间。也就是刚需首套和投资多套的差别会在首付比例和利率水平再次强调。


目前,市区已建立房地产市场联合监管机制,开展专项行动,严查各种违法违规行为,重点打击开发商捂盘惜售、中介哄抬、房媒炒作等行为。同步推进房地产行业信用体系建设,加强商品房预售资金和商品住宅销售价格行为监管,保障购房者合法权益。


市房地产主管部门表示,将进一步健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,推进房地产市场监管体系建设,切实维护有利于房地产平稳健康发展的良好环境。



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