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2018年房价仍会上涨,经调控后不愁买不到房

2018-01-13 14:58来源: 浏览次数146

不知道什么时候开始,买房就成了年轻一代生活的必需品。找对象结婚首先被问到的就是你有没有房子,没有房子的话估计没戏。所以中国的房价飞涨,一方面是被炒房客炒起来的,另一方面普通买房者急于买房,对房价上涨的推动作用也不小。


但是,飞涨的房价也让年轻一代倍感压力,回首2017楼市,“调控”为主线贯穿其中,全国各地出台楼市相关政策近180余次,各种限制政策出台,限购、限售等政策不光打击了炒房客,也让刚需冷静了下来。随着调控政策的逐渐落实深入,热点城市房地产市场呈降温之势,三四线城市去库存效果明显,多地发文强调租购并举,扩大租赁市场,调控有所成效。


从全国房地产开发投资增速的相关数据看,也能反映调控的有效性,如下图所示为2017年1-11月全国房地产开发投资数据,投资同比增速总体呈下滑趋势,1-11月投资同比增速降至7.5%,在调控政策频出的2017年,房地产商逐步放缓投资步伐。


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↑图:整理于国家统计局


全国房地产投资增速总体呈下滑趋势,但政策的调控并未影响房地产商的拿地热情,怀着对房地产前景的看好,房地产商土地购置面积增速大幅增长,2017年1-2月,土地购置面积同比增速仅6.2%,后续整体呈上涨趋势,1-11月增速上升至16.3%,大增速的背后虽与2016年1-11月基数较低有关,但也能反映出房地产开发商对于拿地的热情。


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↑图:整理于国家统计局


最重要的数据来了,全国商品房销售面积及销售额增速,总体来看,商品房的销售面积与销售额均呈下滑趋势,2017年1—2月,商品房销售面积增速为25.1%,销售额增速为26%,1-11月,商品房销售面积增速下降至7.9%,销售额增速下降至12.7%。其中,11月份之前,销售面积与销售额均是呈正相关性,一起下滑或是一起上升,但至1-11月,在销售面积增速比1-10月下滑0.3个百分点时,销售额增速却比1-10月多出0.1个百分点。这说明,楼市在一系列的调控之后,至11月份,或有所缓解。


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↑图:整理于国家统计局


房企销售超预期


在2017年楼市有所松动之际,2018年房地产的基调也已大体确立。2017年12月23日,全国住房城乡建设工作会议召开,会上提出,2018年,抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需,支持改善需求,遏制投机炒房。坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,坚持调控力度不放松,可以看到,楼市政策基本保持不变,差别化调控仍将继续落实,库存较高城市依旧延续去库存,政策环境并未“恶化”。


房价仍将小幅上涨


1-11月份商品房销售面积与销售额的“量价背离”、各大房企的亮眼业绩,都透露着与我们想象中最严调控政策下结果的“不一样”,那么,2018年的楼市会有何变化?


不过2018年刚刚到来,就有一部分城市表示限购政策开始松绑,很多人都比较恐慌,会不会限购政策松绑,房价又要开始飞涨了。


近一年来,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一观念已经深入人心。政策调控从供应端上,增加一二线城市的住宅用地土地供应,优化供给结构。同时加快住房长租市场的发展,推进共有产权房试点,很多声音也表示房地产税在2020年也会逐渐落地,楼市调控长效机制已经开始由理论进入实践阶段。


2017年,一二线城市交易量虽被限制,三四线城市在去库存的影响下销量增长很快,前11月下来,总成交面积增长7.9%,但在11月,一二线楼市成交量有所复苏。据中金公司数据显示,2017年11月,一二线城市销售面积同比增速录得7%,为年内录得首次正增长,中金公司表示,2017年以来一二线城市被大幅压抑需求和供应,在2018年将得到部分释放。中金公司观点与国泰君安不谋而合,国泰君安表示,2017年三四线城市的火爆,是由拆迁(棚改货币化安置)的一次性刺激,属透支需求,棚改货币化安置的拉动效应将逐渐减弱,而一二线城市需求在打压一年后,需求储备充分,可能在2018年得部分到释放。


一二线城市需求或将得到释放,但市场对于2018年楼市总成交量主要呈悲观态度,大部分券商认为,2017年的刺激是不可持续的, 2018年楼市销售面积增速或将下滑。


但在关于2018年房价的预测上,各大券商一致认为在全国范围内将有上涨,但幅度不大,其中,中金公司、海通证券预测房价涨幅为5%,长江证券预测涨幅为6%,预测较低的如天风证券则认为房价涨幅1.2%。在需求端差别化调控,供给端“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的政策落实下,房地产市场将逐步走入“长效机制”范围,行业进入自然增长阶段,因此,房价或将小幅上涨。


然而,以长远角度来看,楼市调控差别化划分会更加细致,这样一来,目前市场还是比较火热的二三线城市,在持续的深入的楼市调控下,肯定也会冷却下来。


所以,不要担心买不到房子,随着政策调控的不断深入,房价下降的城市肯定会越来越多,因为,随着房产税和楼市调控长效机制的建立,房子只会拥有居住属性,回归正常。

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