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【旧城改造】老旧小区改造之外墙粉饰与加装电梯的困难和好处

2018-01-13 15:12来源: 浏览次数71

金华旧城改造开始于2014年的7月,于南苑小区开始试点改造,为什么选择南苑小区作为改造试点呢?


因为南苑社区的房子大多建成于上世纪80年代末90年代初,受当时工程设计、材料工艺、建设标准等因素的影响,辖区内不少居民的住宅出现了屋顶渗漏以及小区雨水管网堵塞等问题。


老旧小区改造涉及了方方面面:要将外墙进行粉刷,改善小区排水设施,实行雨水、污水管网分离,破旧窗户更换为铝合金,空调机位将统一放置在特定位置等。


经过这3年的改造,金华已经变化了太多太多。


▲正在拆除的外墙脚手架


▲重新粉刷后的外墙


2017年12月1日开始,省住房和城乡建设厅发布新版《浙江省住宅设计标准》开始强制执行。要求4层以上住宅安装电梯,以及在小区设计阶段,留出安装智能快递箱的位置。



开始实施的新标准中要求,四层及四层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过10米时,必须设置电梯。


随着老年人的比例越来越高,没有电梯的小区让很多人觉得生活不方便。许多老小区的居民纷纷呼吁加装电梯。


记者了解到,新标准适用于浙江省城镇新建、改建和扩建住宅的建筑设计,不适用于别墅和各类公寓(酒店式公寓、青年公寓、老年公寓)和挑高隐形复式跃层公寓。


《金华市电梯安全条例》颁布实施新闻发布会在市文化中心举行。



会上记者了解到,《金华市电梯安全条例》已于2018年10月25日颁布,将于今年1月1日起施行。这是我市颁布实施的第二部实体法,也是全省首部电梯安全地方性法规。



老小区装了电梯以后,可是好处多多呢


杭州的一个住在5楼的阿姨表示,生活方便了很多,下楼拿报纸的次数都多了,楼里每户居民都笑逐颜开,到底不用再每天爬上爬下累个半死了,而且整个环境看上去也神清气爽了。


但是呢,旧楼加装电梯难点重重


旧楼加装电梯是大好事,但因为需要经2/3以上的业主同意,上下层之间很难取得统一意见,加装事宜经常“卡壳”。除此之外,还有很多旧楼加装电梯常见问题,如加建申办手续复杂、资金费用偏高、技术安全没有保障和低层住户采光等。


旧楼加装电梯的第一难,应该就是住户利益协调难。高层业主受益,自然双手赞成,而对低层业主来说,电梯可能损害了他们的采光权、噪音,因此他们可能会反对。而且,加装电梯后高层物业大幅升值,更让低层业主心理难以平衡。政策规定的两个“三分之二”在审批过程中又设置了限制条件,使得申报难以通过。


对此,北京针对加装电梯过程中,面临资金筹措困难、居民利益冲突、设计施工复杂等难题。丰台组织街乡镇实地参观居民自主集资模式、产权单位出资模式、“代建租用”模式等目前比较成熟的不同改造模式,再由各街乡镇组织居民,结合实际情况选择合适的改造模式。同时,制定丰台区老旧小区增设电梯工作办法及补贴办法,明确申请主体和申请程序,与民政、残联、属地街乡镇等相关部门结合,建立运行机制,明确分工和职责,开展老楼加梯等适老性设施建设。


而金华市的首批老旧住宅改造和电梯试点小区,改造方案和电梯设计都由市城市规划设计院负责。在钱院长的最初设计方案里,将小区的绿化带改造成空中花园的形式,增加了大量的停车位,并为每栋房子都预留出装电梯的空间。


小区改造和装电梯需要小区2/3业主的同意,所在楼道每位住户都同意。经物业挨家挨户的征询,90%的住户都同意改造,并签了字。


▲常乐小区住户乘坐新装电梯


工程开工了。建空中花园需移除原来花园里的大树,以腾出建停车位和电梯的空间。这时,风波乍起。


小区几位住二楼的住户态度强硬,不同意移除大树,导致工程无法按原设计方案实施。有些人还口不择言,埋怨负责协调工作的业委会主任和改造方案的设计者,把整个小区搞得天翻地覆。不得已,只得更改设计方案,取消绝大部分花架,保留原来的狭窄通道和大树。这就使得大部分楼道都没了装电梯的空间。


本以为,这栋楼绝大部分都是退休老人,都怕爬楼梯,应该都会同意。结果事情既在预料之中又在预料之外:所有的人都同意装电梯,包括需求不大的二楼,只有四楼一住户是刚换房住进来的,付了房款后再拿不出闲钱,另一位因乡下修房子,也无力出资。


怎么办?事情陷入僵局。


绝望中,救星出现了。小区的业委会主任吴林仙,一位风风火火的73岁老太太,在四楼住户只能拿出5000元的情况下,主动借给这一户3.5万元,帮他凑足了电梯款。


这里必须表扬一下吴林仙老太太,她平时没事就在小区里转悠,哪里有事出现在哪里,随时随地解决问题。所以,小区从没人拖欠物业费,在电梯建造过程中,她帮了很多人不少忙。


另一位没钱交电梯款的住户,其女儿很孝顺父母,经沟通,她和弟弟愿一起承担父母的电梯费用。


经费终于解决了,40万元的电梯款到位,开工!


开工碰到的第一个困难是电容量问题。目前,国家并没有明文规定,老旧小区自装电梯该需多少电容量,如果按工业用电要求就要增容,而增容费要几十万元。这笔钱如果要居民自己出,电梯怎么可能装得起?政府有关部门出面协商了几个月,未果。


就在左右为难之际,国网金华供电公司配电(营业)室相关负责人蒋嵘拍板了:解决居民养老是民生大计,不为民办事不如回家卖红薯,从现有表箱里接!如此,没花一分钱,用电问题就圆满解决。


接下来的规划审批、图纸放样等手续,有关部门都知道这是金华第一台老小区改造电梯,都快速审批放行。办事过程中,不少人都说:“希望你们能早日弄好。我们也住得高,我们也想装……”


装电梯,真正是民心所向。在施工的在几个月里,看到新闻报道后,每天都有来自其他小区的人前来参观。


装一台电梯,和新造一栋房子所需的过程差不多,甚至更烦。新建一栋房子,相当于在白纸上画画,比较简单。可旧房改造,会牵涉到原来埋在地下的水电煤气管道、通信设施、化粪池等,这些都要报请相关部门迁移。还有各种工种间的衔接问题。这种薄利复杂的小工程,几乎没有工程队愿干。


现如今,金华新版《浙江省住宅设计标准》开始执行,我由衷的相信,金华符合标准的小区都能装上电梯,生活变得更加的方便。

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